参与法拍房的竞拍流程（在对房源做好完全的背景调查后参与）

1、在阿里拍卖进行房源挑选（以阿里为例）

2、选中意向房源后，查看参拍要求，需要缴纳保证金

a、保证金可以在支付宝搜索银行专用款项，将要求的保证金数量预存

b、将保证金放在支付宝余额(非余额宝)

以上两种方式缴纳保证金都可以，保证金缴纳后，选择报名参拍，在标的结束或者撤回、中止之前，该笔保证金属于冻结状态，如果竞拍成功，则转入法院规定的账户内，如竞拍失败在拍卖结束24小时内，将会解封，然后由个人自由支配。

3、如果做按揭贷款，需在参拍前联系相关银行，进行贷款预审（法院有要求在成交后3-7天内支付全款，所以必须提前做贷款预审，这样银行就可以在规定的时间内放款至法院规定的账户内）

4、如成功竞拍后，携带个人身份证到相关法院领取执行裁定书以及拍卖确认书、协助执行通知书等文件，以便于后期办理相关手续

5、到相关单位解除该房产的查封情况，解除以后，缴纳相关税费并办理过户

6、办理过户后，到物业进行物业费缴纳以及电表水表的过户办理

7、办理以上手续后就可以腾房入住了

第一步:找合适的房源目标。

根据自己的竞拍需求，寻找合适自己的房源目标，且价格优惠，能安全捡漏的。

第二步:了解信息

详细查看房产的位置，周边配套、税费、是否有占用等关键信息，并电话法院，询问是否有长期租约、是否清场等最为关键的信息。(不能交房的房源不拍，具体看FY公告和电话咨询)

第三步:看样。

预约FY，在指定时间去现场，到房子里去看房屋实际情况，采光、视野、景观、噪声、装修情况等，并顺带小区里环境及周边配套，看交通、商场等生活是否便利。

第四步:贷款。

看样后仍有兴趣，就可以先做贷款申请，提交收入证明等资料，银行会很快反馈可以贷给你的资金金额。后期拍下后，则进入正式贷款签约。如未拍下，则不签约。

第五步:交保证金参拍。

确定自己的心理价位，确定拍卖上线之后，在指定时间，按照操作提示，交保证金，获得参拍资格。

第六步:正式出价拍卖。

价高者得，注意自己的心理价位，勿冲动，合理竞价。

第七步:付钱。

将首付资金或全部资金转账到法院账户。

第八步:银行贷款签约。

凭首付转账凭证，约见银行见面签约，签约后银行将贷款付给法院。(首付款+贷款=全款)

第九步:法院开具裁定书及《协助执行通知书》

去法院办理相关手续，法院会同时交付钥匙，同时，法院会去办理撤销抵押及解封手续。在法律意义上，房子已经是你的了。

第十步:交易中心办理新产证

凭法院文书，在当地房产交易中心直接办理新证，此时需要交纳各项税费。（法拍房可以节税、可根据当地政策了解）

第十一步:银行抵押。

如前面办理了贷款，将房产他项权证交给银行作为抵押。

第十二步:交房。

网上发布出售二手房信息有多种渠道，简单的给你分析一下，首先网络是必不可少的途径，主流网站有安居客，58同城，搜房等等网络，委托房产经纪公司，因为他们资源相对更全，多家委托，客户群体更多一些，合理定价，参考市场价格，主要还是看您卖房的诚意度。

不同楼层，空气质量不同

１、低层　

像一层至三层这样的低楼层房屋，离地面，心理上较为舒适，离小区公园和绿化带较近。

什么楼层空气质量好？选择好楼层享受好空气

２、中层

四楼至七楼的有害物质就少得多，因为在这个楼层的有害物质会发生下沉或水平方向消散。

３、中高层

八至十一层是环境学上所谓的扬灰层，空气中的尘埃、有害物质会存在停留的过程，在风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，　而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。因此，这个高度的房屋空气质量不一定好。

４、高层

十一层以上的房屋，视野好，空气清新。住宅楼暖气是往上升的，所以十六层以上暖和。

1、选楼层也要看户型

一套房屋的户型与结构是比较难以改变的，因此我们在选择楼层的时，千万也不要忽视户型，如果该户型的采光与通风条件较差，那么最好选择那些高层住宅，高层住宅相比底层来说，采光通风效果会更加出色。

2、选楼层要考虑家人健康状况

楼层越高，空气也越稀薄，出门也不方便，如果家里有老人的话，最好选择那些底层的房子，这样不仅出门方便，对患有心血管病的老人也更加有利。除此之外，长期居住在16层以上的儿童性能容易变得封闭，对孩子的身心健康发展产生不利影响。

3、南方不选底层

在我国南方地区，由于天气比较潮湿，在选择楼层时最好不要选择底层，底层相对比较潮湿，对居住这身体健康不利，同时室内的家具会因潮湿影响使用寿命。

4、慎选顶层

许多开放上为了让顶楼更加容易销售，都会在顶层设计阁楼，增加室内面积，但顶层阁楼面积毕竟有限，而且顶层夏季炎热，冬天寒冷，如果房屋工程质量较差，还容易出现漏水等问题，我们需要慎重选择。

5、尽量要避免选择临街楼层

临街楼层因为靠近街边，不仅噪音相对较大，而且灰尘较多，容易受到汽车尾气污染，影响居住质量。