广州小产权房是不能买的，原因有：

首先小产权的房子是没有房产证的，说的好听是小产权，说的不好听就是没有产权，小产权房子属于集体自住房，根本没有在房管局备案，也就不用提什么房产证了，没房产证就意味着落不了户，有些看中了周边学校资源的家长朋友们可以说白买了。孩子是没法落户上学的。还有就是如果手头资金不够想要买小产权房子也是不可以做按揭贷款的，你只能全款买下，未来需要资金周转，想做房产抵押那也是不可以的。

还有一个就是质量问题，楼房盖成之后都有验收机构来对楼房质量进行检测和验收，不过其中水分深浅不一。商品房如此，那小产权房更不用说，作为没有经过土地拍卖就直接盖房的房产，开发商为了谋取利益以次充好、偷工减料的几率大大上升，再加上根本没有房屋检测机构的验收，可操作性就更强了，房屋质量很多时候就难以言说。我老家就有一套小产权的房子，上楼梯时，下脚的力气大点都有种颤抖的感觉。

买二手房过户流程包含：

1、签约

买卖双方对于价格、付款方式、面签时间。过户时间，交房时间的约定。合同无误后核验卖到房子有无抵押，查封。如无问题可以支付定金给卖方（买方需提前审核购房资质，贷款成数与征信问题）

2、面签

评估报告递送银行后买卖双方去银行帮买方申请按揭贷款。买方需准备身份证明证件以及无房证明、银行流水、征信报告、收入证明。（收入证明需大于月供+负债的2.2倍）

3、网签+过户

银行批贷后买卖双方带好各自证件进行网签-缴税-过户流程。 可以选择首付监管或存管，过户后首付支付给卖方。

4、抵押放款

过户后银行通知买方进行抵押，抵押后剩余尾款银行直接支付给卖方。

5、交房

买方收到尾款后，买卖双方进行物业交割。确定水电气暖及物业费无拖欠后支付剩余物业交割保证金。 （如卖方房子项下有户口，需提前预留户口迁出保证金）

自建房不允许买卖，买卖自建房的条件是：

对于农村的自建房可以买卖的，但是买卖双方必须符合以下条件:

1、进行买卖之前需要集体经济组织同意；

2、买卖双方均属于同一个集体经济组织（同村）；

3、购买者在此之前没有分配过宅基地；

买卖自建房的流程是：

1、去农村集体经济组织开一份“同意进行买卖”的证明。

2、同意买卖后，双方可以签协议。

3、协议签好以后，双方带身份证、买卖合同、房权证、集体经济组织的证明、过户审批表到乡镇的房管办公室，房管办公室会申请测绘。

4、双方带上述的材料去评估公司进行评估。

5、评估完以后，带所以材料去税务部门缴纳相关税费，税务部门出具交税证明。

6、最后双方带上述的所以材料去房管部门（乡镇房管办）申请过户办理。

买小产权房子西夏协议是有法律效益的，虽然买小产权房是不受保护的，但是合同是有效的；

根据《民法通则》第50条之规定为：

第一、行为人具有相应的民事行为能力;

第二、意思表示真实;

第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果(或按违约制裁或按继续强制履行处理)。

所谓自建房定义是：

１、所谓自建房，就是自己所建的房屋也称为宅基地住宅，一般由乡政府颁发的是乡镇产权，只能居住，不能买卖。因此自建房不属于商品房，更不属于经济适用房。自建房没有产权证，只有《宅基地使用证》。

２、宅基地使用证用于农村，不属于所有权证，但却是能证明谁是房产主人的凭证。因农村大部分是集体所有的土地，集体组织成员需要建房，就必须办理宅基证，但是因为农村土地所有权归集体，因此个人对土地并没有所有权，即便是批准建房，也仅有使用权而已，因此农村居民没有房产证仅有宅基地使用权证。

3、房产证是城市居民拥有房屋产权的凭证，在城市建房，首先要获得许可，必须办理土地使用权证，准建证，待房屋建成后再办理产权证。城市的土地属于国家，个人没有所有权，但是对于地上的房产却可拥有产权，房产证即是房屋产权人的产权凭证。

４、因此，城市房屋中的土地使用权证、房产证，分别在国土部门（土管）、房管局办理登记；农村居民房屋，仅有宅基地使用证，在国土资源管理局办理，一般是经过村、乡两级向县级政府土地管理部门办理，没有房屋产权证。

自建房办理房产证的手续是：

１、建房户向村委会提出建房申请；

2、村委会审核同意，签字盖章；

3、向乡建办提出申请；

4、乡建办工作人员实地勘察，同意建房；

5、到乡建办领取房屋建设申请表；

6、经乡建办签字同意；

7、乡主管领导签字盖章，核实同意；

8、交县（区)规划建设局审批（县行政服务中心）；

9、建房户领取产权证。

买的二手房选房讲究和忌讳的项目有：

1、选址

所谓风水，自然是风生水起，然而藏风聚气却最忌讳的是门前风势过大或是风势过缓，过大则无法聚气；过缓则气不流通，二者皆非所宜。最理想的莫过于清风徐来，水波不兴，如此方能保一方风水。

2、玄关

玄关作为进门的第一道景致，玄关处不宜过低或过暗，过低则象征压迫感且难出头，过暗则在没有自然光源的情况下给人一种逼仄的局促感。一般两米左右的高度最为适宜，过高则容易阻挡屋外之气。

3、门冲灶

顾名思义即是大门正对着厨房，这样的布局好不好呢？一般来说，门冲灶的情况下，厨房朝西或是朝北是非常不好的，容易引起家人不和，而朝南或者朝东则有利于运势，旺财且家人健康。

4、直通阳台

风水学里讲究“喜回旋忌直冲”，阳台外如果刚好有一条路直冲，这主要会影响到家中怀孕的女性，易造成胎盘不稳的现象，可以给阳台种一些高大的盆栽即可化解。

5、房屋缺角

所谓的房屋缺角，一般来说东北西北方位缺角反而有利于事运财运，而正东正西若是缺角则对家庭事业都不利。化解方法是缺角的方位摆放同属性的生肖如东北缺角则可以放置牛的的的摆件。

6、厕所居中

风水学里厕所是屋中阴气较重滋生腐败的地方，藏污纳垢且五行属水，居于屋子正中位置正好与五行属土的房子相克，不利于健康和财运。解决方法是尽可能调整厕所的位置或是门口挂长帘以阻挡湿气。

深圳买房夫妻社保是以家庭为单位的，不需要夫妻双方同时满足社保条件，只需要有一方能满足条件就行；

深圳买房社保要求：

深户：指购房人在本市落户满三年，且能提供购房之日前在本市连续36个月及以上个人所得税或社会保险证明，简称“双三”。深户居民（含已婚、单身、离异）近3年出现不超过3个月断缴，但近42个月内缴纳社保满36个月的，具备购房资格；

深户家庭：夫妻双方至少有一方满足双三，则该家庭限购两套住宅，且该两套住宅只能登记在满足“双三”的一方名下（单独或者联名均可）

非深户：非深户居民（含已婚、单身、离异）近5年内出现不超过3个月断缴，但近66个月内缴纳社保满60个月的，具备购房资格；

单身：非深户家庭或单身、深户单身均限购一套住宅；

离婚/复婚：离婚后复婚或者再婚，看目前家庭住房套数。

想要买二手房之前需要了解的东西有：

第一，查验房产证

买新房时，为了能更好地保障购房安全，通常都会先查验开发商五证是否齐全，而在购买二手房时，要记得查验房产证。一来可以更准确地了解房子基本情况，比如房屋性质、房子面积、具体位置、规划用途等等；二来可以明确卖家身份，将能在很大程度上避免经济纠纷，比如房屋所有权人存在多位，那交易前需要所有人签订一份同意转让证明，不然就是无效交易，比如卖家身份与房屋所有权人不一致，那么就需要他出示房主的委托证明，不然很可能会遇到一房多卖的情况，吃亏的是自己。

第二，确认贷款可获批

二手房便宜归便宜，但总体算下来几乎也得花费个大几十万，所以不少人依旧得贷款，但现在银行审批流程越发严格，稍有不慎都可能被拒贷。而随着时间推移，房子老化越来越严重，房子价值跟着缩水，这样一来难免会影响贷款额度甚至影响你的成功率。而你如果在没确认贷款是否可获批的前提下签订了购房合同，那被拒贷后就会造成违约，将得赔偿违约金，最后房子没买成，还白白搭进去一笔血汗钱，得不偿失。

第三，实地看房

二手房除了价格便宜，它还具备现房优势，为了能进一步保障自己和家人的居住品质，买房前一定要实地考察，不光能确认房子质量、小区环境、周边配套等，还能一定程度的了解房子缺陷，防患于未然，甚至还能再压低房价，减轻购房压力。

第四，确认生活缴费无欠款

签订购房合同前还有一件事不要忘了，就是提前确认一下卖家是否已经把水、电、燃气、暖气、物业等费用结清。而拖欠时间过长，拖缴费用较多，对购房者来说损失巨大，如果发现有欠款，一定要让卖家先行结清，不然最后多半得自己当冤大头清债。

第五，尽快办理过户

相比新房，二手房交易流程更为繁琐，而其中至关重要的一环就是办理过户手续，因为只有过户了，你才能办理房产证，更好的保障自己的合法权益，即便到时候产生经济纠纷也更有胜算。因此购买二手房一定要注意付款和过户的先后顺序，如果你先付了款，原房主却一直拖着不办理过户，将非常吃亏。交易时不妨找一个值得信赖的中介机构办理相关事宜，更好地保障买卖双方的权益。

买二手房过户费有谁承担都是有明确规定的，只是有时候二手房买卖过程中，卖家要求实收多少，那么税费就需要买家独自承担；

正常买二手房买卖双方需要缴纳的税费有：

买方负担的税费是二手房过户登记费、二手房过户契税、还有二手房过户核档费；

卖方承担的费用是二手房过户土地收益金、二手房过户税费、增值税相关附加、二手房过户个人所得税，还有评估费；

买卖双方需要均摊的费用是二手房交易手续服务费、二手房过户印花税。