写字楼免租期其实是没有一个明确规定，主要看是怎么跟房东协商的；

1、什么是免租期？

免租期不是一个法律概念，指租赁商铺、写字楼时，往往需要进行门面装修、招募员工等准备工作。由于还没有正式经营，出租方出于商业合作考虑，一般会给予承租人一定期限的免租金优惠。

2、如何确定免租期？

对于商铺和写字楼之间的免租期，一般约定俗成是一个月或者更多时间，但即使是连续租5年，业主一般也不会给予超过3个月的免租期，因为这段时间已经足够企业进行装修了。

抵押贷款的房子是可以办理过户的，抵押贷款的房子办理过户的手续是：

1、卖方个人还清银行的贷款，取消抵押，然后办理产权过户手续。

2. 买卖双方协商，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。这种方法要征求银行的同意。若银行同意会出具证明，在房屋已设抵押权情况下办理变更登记。若不同意，就需要按照方法1还清贷款。

3. 赎楼。卖方找担保公司担保然后把余款付清，取出房产证，然后办理过户登记，之后再由卖方偿还担保公司的借款。

4、找靠谱的中介公司。买卖双方需要先支付一定手续费让中介垫资进行解贷，卖方拿到房产证，将房产过户到对方名下，买方再进行按揭还中介公司资金。

法拍房一定要注意的几个问题：

一、是否带租拍卖；

买受人需要留意拟举牌的法拍房是否带租拍卖。《民法典》第七百二十五条规定了“买卖不破租赁”的原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简言之，如果你买回来的法拍房是带租约的，作为买受人需承担继续履行该租赁合同的义务和享有收取租金的权利。买受人大部分都是希望拍下房子就能入住，殊不知还有漫漫长约需要等待结束。

最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十四条中，规定了“买卖不破租赁”的两种例外情形：

1、房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

2、房屋出租前已被人民法院查封的。

但是，司法实践中，存在被执行人（原户主）恶意制作租约，阻碍买受人入住法拍房的情况。例如，原户主拍卖前与租客签约20年且一次性收取全部租金（买受人不仅不能入住还没法收取租金）；原户主在查封或抵押后倒签租赁合同，设置巨额违约金等等手段迫使无法解除合同。

二、税费由谁负担；

购买法拍房，要注意《拍卖公告》中载明的税费是各付各税，还是买方承担买卖双方全部税款。法拍房的税费和二手房交易税费一样，买受人需要承担的税费有契税和印花税，卖家（被执行人）要承担的税费有增值税、增值税附加税、土地增值税、印花税和个人所得税。

买受人自身要承担的税费不高，契税一般为3%，印花税免征，但是如果买受人要承担卖家的税费，那这个税费往往难以估量，购买法拍房加上税费的价格甚至可能超过同区普通二手房的价格。

不动产司法拍卖过程中往往涉及增值税、土地增值税、所得税、契税等多个税种，纳税义务人为原标的物的所有权人。一般情况下，买受人如需办理过户手续，需要有税务机关出具的相关完税凭证，但是，凡是不动产被强制拍卖的，基本上是因为无力偿还债务，在拍卖款未必能够满足债权的情况下，让原所有权人再另外缴纳相应税费变得不太现实。由于所有权人才是纳税人，税务机关在所涉税款无法到位的情况下也不能要求买受人缴纳，但是让所有权人缴纳也变得困难重重。为了避免上述问题，拍卖公告中一般会有税费转嫁条款。对于该类条款的法律效力问题也是司法拍卖中的一大争议点。

最高人民法院在《最高人民法院<关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>理解与适用》中认为：该类载明事项无效。原因主要有二：一是，根据税收法定原则，纳税义务人的身份不能因拍卖公告的载明条款而发生转移；二是，《国家税务局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第四条明确要求：“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”也就是说，执行程序中产生的税款应由被执行人承担，并应优先从拍卖、变卖财产的收入中扣除。实践中，可由买受人先代卖家缴纳属于卖家的税款，再拿着完税凭证找执行法官从执行款中“报销”。

三、是否清场移交；

买受人购买法拍房，要留意《拍卖公告》上是否载明清场移交。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。以及2019年，广东省高级人民法院印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的通知（粤高法[2019]84号），再次明确要求各级法院“坚持以清场移交为原则，不清场移交为例外，严格控制不清场移交的情形。”

虽然按照规定是法定清场移交，但是在司法实践中，笔者仍然遇到不少“钉子户”，他们不怕拘留，不怕罚款，动用一切恶劣手段霸占房子，例如被执行人从远处请来90岁高龄的奶奶坐镇房子，这种情况，即使法院愿意协助买受人清场，法院也不敢轻举妄动去强制执行。

四、是否受限购政策影响；

买受人在举牌法拍房前，要留意自己是否符合当地的购房资格。目前，各地对法拍房是否纳入限购政策的规定不一。

以广州为例，广州购买法拍房，仍然需要符合限购政策的要求，否则拍下竞品后，无法办理过户，需要待符合购房资格后才能办理过户手续。

五、结语；

司法网络拍卖房屋有一定的风险，如果买受人没有深入了解，很有可能会“得不偿失”。建议购买之前，一是要详细了解标的物的现状是否隐藏瑕疵缺陷、损毁等，有意竞买者最好能实地看样；二是要了解拍卖标的所在地有关房地产政策，查询确认自己的购房资格；三是办理房产过户过程中所涉及的税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，竞买人最好到相关单位查询。

用父母的房子抵押贷款是可以，父母年龄较大银行或机构自动评定为高风险人群，但其直系亲属如子女可以用父母的房产证抵押贷款，前提需要征得父母的同意，银行要求必须产权人出面签字，且借款人需要有稳定的收入来源，征信报告，逾期，查询，负债和备用房等都是需要一一审核，具体需要什么材料；

只不过这种形式的贷款则需要借款人父母提供同意抵押证明材料才能申请。不仅是父母名下的房产，就算是其他亲朋好友只要借款人能够提供他们同意抵押的证明材料，可以申请抵押借款，前提条件是抵押的房产必须满足下面这些情况。

1、房产的面积一般是不能小于50平方米且房龄在20年以内；

2、四证和征信报告且权利人出面签字；

3、可以抵押房产的类型个人住房、商品房、写字楼、商铺或者是厂房等；

4、房产地理位置要符合贷款机构要求的地区范围内。

住宅商铺公寓具体哪个好，还是要看从投资价值方面去评估：

1、公寓：适合于投资，并不适合于自住，首先公寓有商业性质和民用性质的，民用性质的已经不多见，他们其实也没太大区别，不过就是一个40年和70年的产权区别，部分地区的民用电费和商业电费的区别，各地大同小异，公寓适合作为民宿和旅馆，投资完全看地段，不区分地段的情况下，税费较高，居住成本高，不宜投资，尤其是不适合作为住宅使用。

2、住宅：同样区分于地段，它可以长期居住，简单地说易于流通，税费相对公寓和商铺，低廉得多，总体来说，保值增值，短期收益也可观，是最适合于投资的品种.

3、商铺：首先，过去曾有这么一句话，叫做一铺养三代，意思是买了商铺，就可以衣食无忧，三代人都不愁吃喝，可是此一时彼一时，现在是三代养一铺，为什么这么说？因为随着科技的发展，便捷营销取代了传统的门店营销，除了酒店药店蔬菜店等等不可取代的商店外，大多倒闭，有的也是线上线下结合做的商店，这么一看，大多数的店铺都是倒闭状态。

房产经纪人获取新房客户的方式：

1、向熟人推荐自己。通过电话、短信、微信等方式告诉你的亲戚朋友你的工作，不时在朋友圈发一些工作相关的信息，有需要的时候他们自然会咨询你。

2、在专业房产网站发帖。现在有很多房产网站都会有房产经纪人的后台，可以购买他们的后台端口，在网络上吸引客户关注。

3、通过客户转介绍。服务好你现在的每一个客户，他们满意了自然会向他们的熟人推荐你。

4、关注小区论坛、QQ群、微信群等。不少业主会在网络上发布自己的需求。

5、发传单。在你负责的区域发放宣传广告，会有很多意外的收获。

6、门店进客。每天都会有进店上门的客户来咨询相关业务，你要多争取这些客户资源，因为他们往往是一些比较诚心的客户。

7、陌拜。就是通过打电话、贴条等方式进行推销。注意打电话的时间和频率，保持良好的心态，坚持就是胜利。

8、与同事分享客户资源。有时候同事的客户多了忙不过来，你可以让他把客户给你，成交了你们分成。

福州房产抵押贷款流程：

1、向银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料；

2、银行对你提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同、担保合同，视情况办理相关公证、抵押登记手续等；

3、经银行审批同意发放的贷款，办妥所有手续后，银行按合同约定以转账方式直接划入你的交易对象或发放给你，由你向其交易对象支付；

4、你须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上延期10个自然日。

5、贷款结清清后，你应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。