买卖厂房需要缴纳的税费有：

一、卖方须缴纳的税种

1、增值税

无论是法拍房是二手房增值税都是要被谈到的一项，在工业用地及厂房的法拍上，如果是一般纳税人，土地使用权转让增值税计算分有两种情况：

2016年5月1日前取得的土地转让可选择简易计税方法计税，即转让收入扣减取得成本后的金额按5%的征收率计缴增值税；

2016年5月1日后取得的土地转让，按一般计税方法计税，即转让收入按10%的适用税率计算出销项税额，然后减去购进该土地时的取得的进项税额，计算出应缴纳的增值税。

如果是小规模纳税人，则以转让收入按3%的征收率计缴增值税。

说到这儿肯定又有同学得问小规模纳税人和一般纳税人的区别了。

其实这两者并不是公司规模大小上的分别，主要区别在税费的征收上。要分清二者也很简单，记清“500万”这个分界点。

小规模纳税人一年的应纳税销售额不能超过500万元，否则，会被强制升为一般纳税人。但是，不超过500万元的企业也是可以选择成为一般纳税人的。

反而言之，一般纳税人也是可以转为小规模纳税人的，条件是连续12个月销售额不超过500万。

如果有同学不清楚自己定位的，记住这个标准应该就可以分辨。

2、印花税

和增值税一样，印花税也是法拍税费中必不可少的一部分。

法拍中转让厂房及土地所签订合同应按产权转移书据征收印花税。应缴印花税按合同金额或转让房地产收入的0.05%计征。

计算公式很简单，应缴纳印花税税额=合同金额或转让房地产收入×0.05%。

3、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这类税费属于工业用地及产房比较独有的一个费用。

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费应按实缴增值税税额为计税依据，分别按7%、3%和2%计征。所以计算公式为：应缴纳税（费）额=应缴增值税税额×12%。

4、土地增值税

土地增值税为根据土地增值税暂行条例据实计算征收，但有确实无法据实计算的情况，可以按照规定核定征收。

法拍中，土地的增值税和厂房及土地的增值税有所不同，转让土地使用权的核定征收率为8%，厂房及土地的核定征收率为6%。

公式为：应缴纳土地增值税税额=转让房地产收入×适用核定征收率。

5、企业所得税

企业所得税这一税种要看被拍卖主体是否为企业，如果是企业则需要按照规定申报缴纳企业所得税。

企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止,分月或者分季预缴，年度终了之日起五个月内汇算清缴，结清应缴应退税款。

计算方式为：应纳税额=（收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损）×企业所得税税率（居民企业所得税税率为25%、非居民企业适用税率为20%）。

6、个人所得税

如果被拍卖方不是企业而是自然人的话，则以“财产转让所得“税目申报缴纳个人所得税。

财产转让所得应纳税额＝应纳税所得额×适用税率（20%）＝（收入总额－财产原值－合理费用）×20%

合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

二、买方须缴纳的税种

相比于转让方的税费，受让方（竞买人）的税种和计算方式则简单许多。

受让方只需按规定缴纳契税和印花税，适用税率分别为3%和0.05%计算。

印花税：按产权转移书据(合同)所载金额或者转让土地使用权、工业用地及厂房收入的0.05%的印花税缴纳。

契税：土地使用权、工业用地及厂房的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴纳契税。

继承房产买卖的税费跟普通二手房买卖的税费是一样的，这里特别说一下继承房产买卖不一定都需要交20%的个人所得税；

继承房产买卖需要交的税费有：

1、契税，房子过户价格的1%、1.5%、3%；如果是首套房屋面积在90平以下的就是房子过户面积的1%，如果是90平-144平的就是房屋过户价格的1.5%，如果是144平以上的或者二套及二套以上的就是房子过户价格3%；

2、增值税，房子两次交易差价的5.6%，如果是卖家满五年的房子，就可以免增值税；

3、个税，房子过户价格的1%或者两次交易价差的20%，如果房子是卖家满五年的唯一住房就可以免交个税；

4、印花税：房子过户价格0.1%。

买公寓是能提取公积金的，但是也要看各地政策；

一般买公寓提取公积金的条件是：

1、该公寓（性质或用途为“居住”或“居住和非居住”或“商住两用”）为家庭在广州的唯一住房；

2、购买外地的公寓（性质或用途为“居住”或“居住和非居住”或“商住两用”），需提供购买公寓所在地无房产证明，且提供广州市无房产证明。

继承房产出售不一定要交20%的税；

继承房产再出售跟房子满五唯一是一样算的，

缴纳20%的税费是房子没有满五年，并且房产持有人不是唯一房产，所以就需要缴纳20%的个人所得税；

正常如果继承房产出售是满五唯一的房产就不需要缴纳20%的个税的。

继承房产需要缴纳的税费有：

根据《中华人民共和国契税法》第六条第五款的规定，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）通过继承承受土地、房屋权属免征契税。需要缴纳的印花税则是根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花，权利许可证照按件贴花五元。如子女继承父母价值100万元的房产，无需缴纳个人所得税、增值税、契税，仅需缴纳0.05%即500元的印花税，以及5元的不动产证印花税。

1、当事人的身份证明：如身份证、户口本等。

2、被继承人的死亡证明：如医院出具的死亡证明书、尸体火化证明书、注销户口证明（如果被继承人是被宣告死亡的人，当事人应提交人民法院关于宣告死亡的判决书）。

3、被继承人所留遗产的产权证明：如房产所有权证书、银行存款单、股票号码等（可以同时要求公证处出具金融机构查询证明）。

4、被继承人生前立有遗嘱的，当事人应提交遗嘱原件（公证处对有遗嘱的会比较慎重）。

5、当事人与被继承人关系的证明：代位继承人申办公证的，还应提供继承人先于被继承人死亡的证明以及本人与继承人关系的证明。

6、公证处认为需要的其他证明材料。

租商铺需要注意的细节问题有：

一、调查商铺档案

租赁商铺之前，应当去商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重点信息：

1、确认房屋用途和土地用途，确保房屋类型为商业用房性质，土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，如果不是则将面临无法办出营业执照，以及非法使用房屋风险；

2、确认房屋权利人，明确是与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同；

3、确认房屋是否已有租赁登记信息，若已有则导致新租赁合同无法办理登记手续，导致新承租人的租赁关系是无法对抗第三人的，这会影响新承租人顺利办出营业执照。

二、免租装修期

租赁商铺中，“免租装修期”会经常出现在合同里，这是因为承租人在交房后需要对房屋进行装修，不能办公营业，房东同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以在签订租赁合同时，要明确写清楚“免租装修期”的起止时间，免除支付的具体金额。但除了房屋租金，使用房屋时产生的水电费等，是还需按合同约定承担的。

三、租赁保证金

也称“押金”，用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。如果商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，那建议“押金”适当高一些，以防不够抵充上述费用。并且还需要注意，如果承租人在租赁过程中不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？这是可以在合同里规定补足“押金”方案的，即：每次房东用“押金”抵扣相关费用后，承租人要在合理期限之内补足“押金”，如果经房东通知后的限定时间内补足，则房东可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。此种方法可以有效整治承租人“老赖”行为。

四、税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，房东或转租人应当承担以下税费：

1、出租税费：

营业税及附加租金✖️5.55%；

房产税租金✖️12% ；

个人所得税所得部分✖️20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过 800 元）；

印花税租金（总额）✖️0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）；

土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

2、转租税费：

营业税及附加转租收入✖️5.55%；

印花税转租租金（总额）0.1% ；

在现实中，商铺租赁税费的缴纳比较多，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不一样征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为房东或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论房东和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，以防被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

五、营业执照

承租商铺的目的是要开展商业经营活动，其首要条件是合法取得营业执照，所以在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，基本涉及以下几点：

1. 原有租赁登记信息未注销，导致新租赁合同无法办理登记，造成无法办理营业执照；
2. 商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在这个商铺上不能再次注册新的营业执照；
3. 房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，从而无法注册营业执照；
4. 房东材料缺失而导致无法注册营业执照；
5. 涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，在取得治安许可证、卫生许可证等证件后，才能取得营业执照；

前四条情况可在合同中设定为房东义务，并给予房东合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，房东应当承担相应的违约责任；最后一条情况可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时，可以无责任解除租赁合同。

六、装修问题

在商铺租赁中，基本都需要花费大额资金用于商铺铺面装修，为了确保装修能够正常进行，保障装修利益，需要在合同中应当注意以下几个问题：

1. 明确约定房东是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得房东同意等，如果有特别的改建、搭建，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也需约定清楚；
2. 解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，所以应当约定在这种情况下，房东除承担违约金外，还要承担承租人所遭受的装修损失费用；
3. 要明确租赁期满时，装修、添附的处置方式；

七、配套设施

由于商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线都可能会有特殊需要，良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。所以在租赁商铺前，需要先考察是否满足使用需求，如果不满足，先确定如何办理扩容或增量，以及明确费用，并在合同明确约定相关信息，如果无法满足正常进行需求，承租人有免责解除合同的权利，要不然改造的难度和成本将直接制约后期经营效果。

八、租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，主要效力包含以下内容：

1. 登记与否不影响合同本身生效，如果没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效；
2. 经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，举个例子：如果房东将房屋出租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，房东并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

所以要去商铺所在地房地产交易中心，及时办理租赁备案登记。并且大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

九、转租问题

实际商铺市场中经常会遇到“二房东”“三房东”，这就涉及转租问题。其涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。这种情况下需要注意以下问题：

1. 转租必须取得房东书面同意，同样在承租权转让中，解除原租赁合同、重签新租赁合同，都需要征得出租人同意；
2. 原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，所以只要双方当时协商同意，也会受到法律保护。所以建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

十、买卖与租赁

不少承租人会经常担心承租商铺之后业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

1. 房东在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益；
2. 如果承租人不想购买承租商铺，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承担租赁合同中的违约责任。

所以在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划、有关政策等，若承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。