小产权房买卖合同有效吗

 随着城市发展水平的提高，越来越多的农村人会外出打工，租住在各个城市的城中村中，这些大部分都是小产权房，随着时间的推移，很多有些打工人慢慢积累了一些财富，想要改善住宿条件，就会想着买一个房子，商品房太贵，小产权房的租售比相对低一些，深受大家的青睐；

小产权房不是一个法律概念，而是在社会实践中形成的一个习惯用语，所谓“小产权房”，是指建在农民集体土地上的房屋，不缴纳土地出让金等费用。其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的，因此被称为“农村产权房”，又称“小产权房”。这类房屋没有国家颁发的土地使用许可证和预售许可证，国土房管局也不会对购房合同进行备案，如果是买小产权房，是不能正常办理房产过户手续的，只能通过合同来约束对方，那么小产权房买卖合同有效吗？

小产权房包含四种：

1、是建设在宅基地上的房屋，属于村民自建房，有建设用地使用权证，权属清晰，但只能用于本集体经济组织成员居住；

2、是因进行新农村建设、征地等重新安置，由村集体在集体土地上建设，专门用来安置本集体经济组织成员却被用来出售给本集体之外人员的房屋； 

3、是在集体土地上成片开发的小区，俗称“商业小产权房”； 

4、是占用农用地、未利用地等非建设用地进行建设的房屋，这种房屋属于违法建筑；

根据我国法律的规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，宅基地上所建农村房屋也只能在同村组村民之间转让。

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

小产权房通常只能在本集体经济组织的成员之间，比如本村村民之间进行买卖。城镇居民购房后，不仅不能办理房产证，其购买行为也不受法律的保护，要承担很大的法律风险。

从以上叙述可以知道，小产权房不是真正意义上的商品房，因此其交易仅仅限于该农村集体内部成员之间，非农村集体成员不能购买上述房屋，而基于上述交易行为而产生的合同，因为违反了《民法典》第一百五十三条（违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。）的规定，故其合同属于无效合同；

买房是家庭的大事情，如果有计划买小产权房的，在购买之前一定要谨慎，毕竟小产权房买卖合同是无效的，不受法律保护，如果确实想要买的，可以找一个律师做鉴定，并且把合同相关约定些清楚，保存好原始的凭证，以此来降低后续可能出现的风险。