投资写字楼应该注意哪些问题？

投资房产是中国很多有钱人的投资项目，随着房产市场的降温，住宅在国家政策的引导下基本趋于稳定，投资客想要再投资住宅应该是难度很大，首先在购房资格上面就没有办法，何况现在住宅市场房价还处于微跌状态，那么很多投资客就会考虑买写字楼，那么从去年开始写字楼市场又是怎样呢？投资写字楼最担心上面问题？

写字楼市场跟住房市场不一样，住房市场是要面向大众，要基本满足大部分人的住房需求，但是写字楼面向的是高端市场，能买写字楼投资的基本是已经解决住房问题的，那么写字楼面向的高端市场就应该有高端需求，一般写字楼投资客要么是自用，这种比较少，还有一种就是出租，出租写字楼主要看的租金，租金决定了投资回报率。

投资写字楼要考虑多方面因素，主要包括以下几点：

一、市场环境，投资要讲投资回报，如果市场环境好可能回报快，市场环境不好回报就慢，还有可能出现亏本的情况，近几年市场经济环境就不是很好，市场上就出现了写字楼价格乱象；

二、商圈定位，写字楼的定位很重要，决定了以后的服务人群和以后的发展方向，一线城市的写字楼明显比三四线的写字楼好出租；

三、市场竞争，十年前每个城市的办公场所都是比较集中，随着市场不断的发展变化，办公区域逐渐变得多样化，各个商圈慢慢替代以前的集中商业圈，新的商圈对老商圈产生竞争，市场出现过剩；

四、出售，写字楼产权40年，如果全靠租金回报相对较慢，并且随着市场竞争，空置率越来越高，租金回报没有保障，很多投资者就会选择出售，出售写字楼比出售房产的难度大很多，并且价格浮动大。

投资写字楼动不动就是几千万砸下去，每年租金收一两百万，还有出现空置的风险，所以在近期投资写字楼的一定要谨慎。

投资写字楼的弊端：

1、物业服务差劲。物业是业主选出来的，收费方面，也是一分钱一分货，如果图便宜，那要享受周到的服务，是不现实了。服务，不是就指那种见面问好、微笑开门的方式，虽然这也算，比这更重要的，是要维护保养写字楼的硬件、卫生、日常管理这些，因为这些东西是可以直观感受到的，租户来看房，如果觉得这些都不行，就不会考虑了。

2、户型不好。有的人认为户型不好，如朝北，有柱子，室内不规则导致使用率低下，购买的价格便宜，到时可以便宜点出租，在供不应求的市场时，也确实可以租出去，但现在上的市场写字楼供应是比较丰富了，而且交通方便，不一定要局限于某一块地方，就导致以前位置好的，现在没什么优势了。

3、没时间打理。杭州的写字楼，有不少是外地人购买的，如温州、金华、丽水、衢州等，人来一趟比较折腾，就导致前一个租客退租，新租客签合同、看房等，就不是很便利，尤其是赶上市场不好的时候，可能空半年一年都租不出去。这方面是需要经验的，如果从来没投资过写字楼，可能对这些流程不熟悉。

4、价格上不去。投资写字楼要赚钱，无非是等着升值，但现实是，能不能升值，要看地段和稀缺性，就算升值了，个人所得税、土地增值税也是非常高的。剩下的就是靠租金上涨了，写字楼的租金一般来说，可以平均每年递增2-5%，但谁敢保证自己的写字楼可以就一定可以做到这一点呢？其实也有失败的案例的，这个地段刚开始租金高，但过了5年，10年，商圈转移，这个地方变得平庸了，租金直接腰斩！就算打5折了也还不好租，这种痛苦谁又能理解呢？