直系亲属房产过户什么方式最划算，哪些税费是免征的？

房屋过户的方式有赠与过户、继承过户、买卖过户三种方式。房屋过户手续当中就会出现几种税款，包括个人所得税、契税、印花税、增值税、土地增值税等。那么从2021年起，父母通过上述三种方式把房产给到子女有哪些新规定呢？以及在什么情况用哪种方式最经济划算呢？

一、直系亲属间的无偿赠与

1、个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属，以及赠与对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，不对当事双方征收个人所得税。（直系亲属有：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）

2、契税：按3％-5％缴纳契税；

3、增值税：父母无偿赠与孩子房屋免征增值税；

4、印花税：赠与双方均需按0.05％缴纳印花税；

5、土地增值税：直系亲属间无偿赠与房屋不征收土地增值税。

二、直系亲属间房产的继承

1、个人所得税：通过继承的方式取得直系亲属的房产，不征收个人所得税。

2、契税：法定继承人不征收契税，但非法定继承人通过遗嘱继承是需要收契税的。

3、增值税：继承直系亲属的房屋免征增值税。

三、直系亲属间房产的买卖

1、个人所得税

满足满五唯一免征个人所得税；即出售购买时间超过五年，满足家庭唯一住房的住宅，（满五唯一），免交个人所得税。

“满五”：是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

“唯一”：是指同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

2、契税

契税政策：（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

3、增值税

增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。其中北京、上海、广州和深圳地区除外。

4、土地增值税、印花税

个人销售住房暂免征收土地增值税、个人销售住房暂免征印花税。

四、赠与过户、继承过户、买卖过户各有优缺点

1、房产赠与过户

优点：

1、2021年直系亲属房产过户赠与过户需要缴纳契税，且契税不能享受优惠，且契税为3％，不用缴纳个人所得税和增值税。

2、但是赠与过户除了交契税，公证处做赠与公证，公证的费用就有多有少了，各个地方收费标准不同。

3、赠与的优点就比较快捷、及时且无争议。如果父母一方将房产赠与给自己的子女并登记在己方子女名下，那么该房产就视作对己方子女的单独赠与，与子女的配偶无关，减少因婚变带来的不稳定性。

缺点：接受赠与之后，再转让房产需要交差额20％的个税。（除非满足满五唯一条件）

2、房产继承过户

优点：

1、直系亲属房产继承过户只需要继承公证的费用就行。

2、个人所得税、增值税和契税都无需支付。

缺点：

1、与赠与过户一样，如果以后不卖，那么就不会产生差额个税，如果以后想要出售，同样要满足“满五唯一”方可免交。否则需要缴纳差额20％的个税。

2、房产继承过户需要提前起草一份遗嘱，明确房产继承人，如果没有遗嘱，继承过户给子女的房产自动视为子女与其配偶的夫妻共有财产，如若子女婚姻产生婚变会出现财产争议。

3、房产买卖过户

优点：满2年就可以免增值税，如果满5年又是家庭的唯一住房，那么可以免增值税和个人所得税，只需要交1％-3％不等契税。

缺点：直系亲属房产过户买卖过户就是正常的二手房交易，个人所得税、契税、增值税等该交的税费都是需要交的。

五、三种房屋过户方式哪种更划算

1、继承过户最省钱

在买卖、赠与、继承三种过户方法之中继承是最经济快捷的途径，因为我国还没有开征遗产税办理继承，过户只需缴纳公证费，其他税费全免，由于继承的方式，在父母一方去世的情况下才可以实现，所以很多父母都暂时不考虑这种途径，当然也有父母考虑的很远，打算写下遗嘱把房产留给孩子。

2、五年以内的房产，赠与过户最省钱

根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳房屋总价2％的公证费和3％-5％的契税即可，但买卖过户虽不用缴纳公证费，但除了缴纳契税外还需缴纳其他的税费，例如房屋购买不足5年，买卖过户时要征收个人所得税。

3、五年以上的房产，买卖过户最省钱

根据国家政策，如房产购买已超过5年，则免征增值税和个人所得税，只需缴纳契税，比赠与过户少缴纳一个公证的费用。

六、房产过户中免征个税、增值税、契税的情况如下：

免征个人所得税：

1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4、房屋买卖过户时，满足满五唯一的条件

免征增值税：

1、离婚财产分割；

2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

4、房屋买卖过户是房屋满2年。

免征契税：

1、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

2、婚姻续存期间夫妻房产过户