新手买房需要了解什么问题？

新手买房需要注意的问题有：

一：要清楚你自己的核心需求
影响买房的维度很多：首付预算，还款能力，面积大小，交通区位，地铁，上班通勤，医院学校，环境规划，商业配套，升值潜力等等。
买房之前一定要有3个核心需求，例如首付预算只有60万，需求100平以上有地铁的房子，单价2万以下的地铁盘是你的目标楼盘。
二、要明白投资和自主完全不一样的买房逻辑
投资和自住是买房的两个逻辑，投资更注重潜力，看得是房子的价格洼地，片区的升值潜力，更应该关注的是政策的中远景规划。自住更考虑交通，配套，学位这些。
三、问问自己适合买一手还是买二手
一手房在选，二手房在淘。买一手房比较简单，一手房价格几乎是确定的，二手房价格是买卖双方共同协商的结果，一般需要中介去搭桥。
除了中介费之外，还有增值税，个人所得税等问题。相对于一手，二手水更深。
四、选对区域就成功了一半
拿佛山为例，佛山在售一手楼盘有200多个。所有楼盘都看一遍很显然不现实，楼盘看得过多还会影响自己的判断。
那就可以根据你的核心需求框选合适的2到3个板块，目标楼盘可以在板块内筛选。根据自己的核心需求选择目标板块将极大提高买房效率。
五：先搞定购房名额再买房
买房之前先了解购房区域的限购政策，如果没有购房名额需要未雨绸缪。比如佛山的限购大概是：如果有本科学历只需要佛山的劳动合同，如果没有本科学历，只需要人才T卡。
六：要会和楼盘销售打交道
楼盘销售代表的话术是经过策划师精心打磨出来的。销售代表会把楼盘的区位优势放大，甚至会把不着边的远期和规划也都一一说明。
七：会看规划图
只看现成的东西，以及纳入政府近期规划或者已经提上日程的东西。
八：尽量不要先交定金
因为一旦交个定金，虽然销售承诺定金可以退。但是一定程度上丧失了议价主动权，个别楼盘火爆楼盘除外。
九：买房需要弄明白这几个问题
1、容积率
容积率=建筑面积/占地面积。容积率越低舒适度越高。一般楼盘正常容积率在2.5到3.5之间。尽量选择容积率低的楼盘。
2、得房率
得房率=楼房实际面积/楼房建筑面积。得房率越高房子实际利用率越高。得房率唯一的参考数据就是售房合同标明的数据。
销售代表给你算的得房率一般会算上送的阳台，飘窗后的得房率。这个一定要搞清楚。
3、楼层楼高
很多房子楼高在33层以下，因为超过100米以上的楼盘需要建消防层。比如50层的楼盘至少要有两个消防层。所以33层以上的楼盘得房率略低。主要是消防层公摊的原因。销售不会主动介绍这个需要特别咨询。
4、楼盘层高
一般2.8米，高于2.8米，舒适体验增加，低于2.8米会略感压抑。
5、楼盘拿地时间
房子的产权是从开发商拿地之日算起的，而非楼房购买或者交房之日算起的。这个问题销售一般不会主动给你介绍，但是一定要问。
有的楼盘非常夸张，20世纪初拿地，捂盘不开发，等到交楼可能只剩下50年产权了。虽然销售会给你讲50年产权和70年没啥区别，未来都是可以续产权。但是50年产权和70年产权还是有不同的
6、楼盘交房时间
尽量买一些交房早的楼盘，交房时间越长，您的资金成本就越高。置业顾问告诉你的一般提前交楼都不靠谱。
十、买房之前先看不利因素告知
所有楼盘都必须告知买房者楼盘的不利因素，但是有些销售为了促成，很多时候战略性的忽视这一点。如果销售没有提及不利因素告知，买房时候需要专门咨询。
十一、买房之前需要了解楼盘楼面价
楼面价通俗来讲就是你这套房子每平米需要交给政府的价格。最简单的计算公式就是销售价格-楼盘建设成本-配套均摊费用-开发商利润=房子销售价格。
十二、没有预售证的房子不要购买
买房之前一定要了解所买楼盘是否有预售证，如果没有直接可以放弃。
一些小开发商开发的楼盘，如果没有预售证，有烂尾风险。
尽量买国企央企有经济实力开发商楼盘，规避本地小型开发商楼盘，这样能很大程度规避烂尾风险。
十三、首付资金一定要进银行监管账号
个别开发商存在挪用首付款的情况，一旦开发商资金链出现问题，就有烂尾风险。所以首付款一定要进银行监管账号。
现在买房很多开发商即使暴雷也不影响交房，就是因为监管资金的存在。
十四：清楚开发商的定价逻辑
不同面积户型，朝向，楼层的定价逻辑
一般情况
朝南向房子房价格更高。
同等条件大面积房子高于小面积。
中间偏层房子价格最高，依次向两边递减。
朝向园林房子价格更高
开盘和清盘通常会比较便宜。
部分工抵房也比较便宜，但是要看明白是真的工抵房还是噱头工抵房
楼盘的价格在一定时期之内一般是稳定的。销售代表是没有定价权的。所有的折扣都是提前规划好的。
十五：什么时候买房最好
不考虑其他因素买房最好的时机在3月、6月，9月，12月。
因为开发商开发商都有上半年目标，全年目标和季度目标。越临近季度目标越便宜。
一般买房最贵的时候是每年的1、2月份，第一季度是开发商销售压力最小的时候，也是资金压力最小的时候，换而言之就是房价最高的时候。
当然房价和政策，市场走向，金融调控等有很大的关系。
十六：看样板房需要注意什么问题
看样板间注意这几个点
1：实地还是异地样板间
很多异地样板间有做大之嫌疑，你看到的不一定是最真实的，真实得房率是不会骗人的。
1、看户型
居住体验而论梯户比越小，居住体验越高，学会研究户型图，分析采光情况，看是否有遮挡。
2、横厅竖厅优劣点
横厅客厅面积会比较大，实际利用率低，但是横厅私密性略差。竖厅走廊面积浪费较多。
3、送的面积大小（阳台飘窗）
一般阳台和飘窗各送一半面积。最小房间算阳台，一半面积是送的。
4、是否南北通透
南北通透户型通风通光会比较好，居住体验会比较高。
5、是否靠近马路
尽量不要买靠近马路的房子，即使玻璃隔音效果再好，也很难消灭马路噪音。
我一个朋友买过一个靠近马路的二手房。当时买的时候没有注意，事后痛苦不已。
十七：精装修楼房需要注意哪些问题
置业顾问可能把很多装修标准说得天花乱坠，神马中央空调，神马新风系统等等，但是这些都没有法律效力，最关键的是看合同中有没有标明。
十八：新手过度买房可否买公寓？
有的买房者资金可能有些紧张，个别中介可能给初次买房者推荐公寓。
建议初次买房者不要买公寓。 资金预算不够就是买老破小二手房也不要买公寓。
公寓仅仅住的话性价比确实很高，问题是置换属性很差！当你想换房的时候会发现根本没有置换筹码。
十九：资金不够怎么办
现在银行普遍还严查首付来源，不过很多开发商依然有首付分期政策。
要不要做首付分期取决于你的还款能力。万一还不起房贷被迫断供，你的房子很可能会被银行收回。要知道佛山2021年法拍房有5000套左右。所以是否要接受首付分期还是要慎重。
二十：现在买房要选开发商
要谨防开发商的暴雷问题，国字头央字头企业优先！
如果有现房尽量选择现房。