卖二手房交易流程及费用

买二手房的时候需要提前做大量的理解调查，而卖二手房同样需要调查，想要自己的房子卖一个好的价格，需要提前对了解最近的市场行情，价格走向，已经最近的交易情况等等，只要对市场行情充分了解以后，才能知己知彼，将自己的房子尽快卖出，并且还能卖一个好的价格；

一般卖二手房交易流程是：

一、卖房准备

了解行情：当你有明确的卖房需求后，一定要多方面了解房产市场动态，选择合适的卖房时机。同时，多方比对你自己房子的信息，以及未来的增值空间，这样，在以后的买卖博弈中，你才能掌握更多的谈判筹码；

定位买家：明确了卖房规划后，你需要对买家做一个定位，尤其买家的付款周期；

合理定价：定价无疑是准备期最重要的一个环节了，你需要根据交通、位置、房屋年代、质量、房型、社区环境、物业管理等多方面综合考量定价；

打理房屋：准备期，你还需要做的一件事，就是打理好你的房屋状态。“卖相”很重要，乱糟糟的门面，一不利于买家的看房感受，二不利于后续的价格谈判；

二、挂盘找买家  

网上发房：找买家的第一步是广撒网，想要快速成交，你需要的是大量的展示和曝光。互联网传播速度快、传播范围广；

委托中介：尽量委托多个中介，小区附近房源几里的中介门店都可以去跑一遍。如果你能把这些做到位，那你在房源曝光方面一定优于其他卖家了。其中，建议要慎重选择“独家委托”，因为当行情不好的时候，中介手中房子会很多，但他们会优先推单价低，品质好的房子。如果你的房子很不幸被挑剩下了，那等待你的就是无限被拉长的卖房周期。 

房屋拍VR：卖房并不是挂到网上，或者委托给中介后就万事大吉了。过去，买家习惯照片看房，现在VR看房越来越高效，越来越普及，你也需要给你的房子来个VR，拍之前记得提前给房子做好美化和保洁。 

带看：带看环节通常由中介来主导完成，当然这中间需要注意很多小细节。 

价格谈判：买卖双方，一个不想卖亏，一个不想买亏。作为卖家，你需要做的是从买家的需求出发，把房子呈现给买家，掌握谈判的主动权。在自己的底线范围内，去创造一个可以讨价还价的空间，有来有往，提高交易成功率。 

三、签订卖二手房合同 

签约：虽然签约的买卖合同一般由中介提供，但切记无论是哪一家中介的合同，都要把细节约束清楚，并体现在合同里。包括权利保证、房屋价款、定金、首期款、资金监管、赎楼费用、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题。签完合同，你需要向买家收取定金； 

注意：签合同时要带房本、产权人身份证。签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》； 

审核：买家需要做资质审核，确定有购房资格；作为卖家的你，需要做房屋核验，确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常交易，这两项可以同时进行；

网签：即网上签约，是房地产管理部门的强制要求，是为了杜绝“一房两卖”的风险，一旦“网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，就无法再售他人。一般资质审核和房屋核验通过当天就可以打网签，可以去房产所在的住建委出合同，也可以委托当地正规中介代办；

协助买家贷款：此时，如果买卖双方均无贷款，约定好付款，流程很简单。如果买家需要贷款，这时候需要你协助完成；

解抵押：如果你的房子在银行还有抵押贷款，那你还需要先预约还款，办理扣款，领取抵押注销材料，解抵押；

四、过户交房   

资金监管：为规避风险，一般会进行第三方资金监管。作为卖家的你，需要在银行开户，买家会将钱打入该账户，银行将这笔钱暂时冻结，过户完成后解冻，尾款自动划入你的银行账户；

缴税过户：买卖双方需要先去地税局交完所有税费，缴税时，双方必须同时到场，然后凭税票再去“建委”办理过户手续。缴税和过户一般可以在同一天进行，过户当天交首付款；

房屋交接：绝大多数情况下，新产证出来，首付款也到账之后，就会进行交接；

收尾款：交房时间由你们买卖双方约定，在合同中注明清楚，如情况有变，可以协商解决；

物业交接：收到所有款项后，一起办理各项费用结清及钥匙交接手续，并签署《物业交接确认书》；

卖二手房需要的费用有：

1、增值税：

住宅缴纳契税满两年，免征收增值税；

住宅缴纳契税时间不满两年增值税5.3%；

2、个人所得税：

满五唯一免征个人所得税；

非满五唯一征收征20%的差额税或1%个人所得税二选其一；

3、房改房 经济适用房 土地出让金：

土地出让金=星级底数×建筑面积×5%÷总楼层；

4、房产证住宅工本费：80元；公寓 商铺 写字楼房产证工本费：550元；

有些人卖二手房的时候都是比较急着出手的，这是卖二手房的一大忌，只要中介或者买家知道你急着要出手房子，一定会给你压价格，本来客户有意向交易的，也会找你再砍砍价格，因为他知道你比他更着急，因此业主在卖二手房之前一定要给自己预留充足的时间，时间越充足就有更多选择买家的空间，如果算万一临时急着要卖二手房的情况，也要在放出消息的时候淡定一些，表面上是急着出售，但是在谈判过程中还是要淡定自若，表现出可卖可不卖的感觉，这样就不会被买家抓住弱点猛砍价格，这也是卖二手房的一种技巧。