二手房买卖详细流程是:
1、确定买房意向,买卖双方签订定金协议并支付定金。
买家在货比三家后,肯定会选择自己心仪的房产开启正式的交易流程。首先是签订定金协议,这里主要是支付定金,一般定金大概是10万-50万之间,根据房产总价会有变化,违约条款则是如果买家毁约卖家不再返还定金,而卖家毁约不卖房了则返还双倍定金的违约金。
2、查档
主要是查询买家的购房资格,名下是否有房产,是首套还是二套,在交易首要环节确保有购房资格,后面的流程、确定首付比例和贷款利率等能够顺利走下去。
3、签订买卖合同,然后网签
正式签订买卖合同,买卖合同的效力高于定金合同,以买卖合同里的约定为准。买卖合同的违约成本也更高,一般会是房产总价款的百分之二十左右。在签订买卖合同的时候,如果卖家是需要买家的首付款去结清贷款,那么需要提供卖家的个人征信给予房产中介评估,以证明具备良好的还款能力,然后由房产中介评估审批是否允许使用买家的首付款结清,如果审批不通过可能需要卖家自行解决。之所以由房产中介评估是由于买家首付款先打到中介公司账上,为了保障钱款,房产中介会做一个卖家结清贷款的担保,因此需房产中介评估征信,但不同城市、不同房产中介直接交易会有差异化,具体情况具体再看。随后买家开始走网签流程。
4、在一定时间期限内付首付,买家走贷款审批流程
买家开始拿着买卖合同及银行要求的其他材料(包括身份证明、收入证明及银行流水等)去走贷款审批流程,一般月收入要为每月还款金额的两倍以上。
5、买家贷款审批通过,卖家约贷款结清
在等待买家贷款审批的过程中,卖家可以预估一个大致宽松的时间去银行预约贷款结清的时间,一般是提前一个月左右预约,具体和银行的客户经理沟通确认。等待买家贷款审批通过后,卖家可以去结清贷款。
6、卖家拿到结清证明,买卖双方到房管局过户
贷款结清后,卖家拿着结清证明、房产证、契税发票、身份证、户口本等材料,买家携带身份证、户口本、婚姻证明(针对已婚人士)等材料,中介会携带好过户需要的其他材料,到房产交易中心进行过户。
7、买家端出他项权证和新的产证,等待放款
过户完成以后,会出新的他项权证和新的产证,他项权证给银行抵押权人,产证则是交给买家。
8、买家贷款的银行放款后支付卖家剩余款项
等待银行放款,放款周期大概是15个工作日左右,卖家收到剩余的款项。
9、物业交割,房产交付,交易完成
房产进行物业交割,包括家具家电,水电煤气物业费等,在房产交付后,风险也彻底由卖家转移到买家。
二手房买卖注意事项有:
1、房产中介的作用是什么?
找中介的优势是房源多、交易流程全程跟进比较清晰。
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房源多:买房都会货比三家,看了多套房子之后才会最终确定买哪套房,而且房源的资源一般都在房产中介手中,因此找到中介才能去看更多的房源。而且选到心仪的房子以后,也需要通过中介和房东取得联系谈价格、支付方式等问题。
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交易流程跟进:专业人做专业事,买房时涉及到的流程多,可能还需要中介做担保( 例例如钱款一般会先到中介监管账户,中介做一个担保,买卖双方交易更放心),有中介来跟进整个流程,会省心很多。
但在和中介合作的过程中,要保持理智和对房产的判断,多去了解这个片区的房产行情,不能完全被中介牵着鼻子走。